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      2017/06/12

住宅ローンの返済が厳しく

― 売却なさった物件は、どこにある物件だったのでしょうか?

京浜急行の新馬場にあるマンションでした。新馬場駅からは徒歩4分で、とても便利な所でした。

― 広さや買った時期、価格などは、どのくらいでしたか?

1LDKで、55m2弱でしたね。大手のマンションデベロッパーが新築で販売していて、2005年に購入しました。購入価格は3,900万円弱でした。


左から、不動産売却プロ コンサルタントの沖村、S様

― 購入した時の経緯から教えていただけますか?

はい。それ以前は川崎の賃貸マンションに住んでいて、職場が渋谷だったんです。ところが職場で所属していた部門だけが押上に移転してしまって…。仕事も忙しくて、通勤時間も倍以上になり、毎日へとへとでした。
会社の本社は渋谷のままで、そこに行くことも多かったので、「渋谷にも押上にも出やすい場所に住めたらいいなぁ」と思っていたところ、「新馬場駅から徒歩4分」という新築マンションのチラシを見て、会社を早く上がれた日に寄ってみました。

そうしたら、場所の利便性が想像以上に良かったので、ほとんどそのまま衝動買いしました。気に入ったタイプの部屋が残り2部屋だけだったので、「手付け金を入れないと売れてしまいます」と言われ、その日のうちに手付け金を入れました。

― そのタイプが気に入ったというのは、何か理由があったのですか?

各フロアの角部屋1部屋だけがそのタイプなのですが、収納スペースがとても多い、特殊なタイプだったのです。仕事が忙しくて、自分の部屋の片付けなどにあまり時間を使えませんでしたから、とりあえず物を放り込んでおける場所が豊富にあるというのは、とても魅力的でした。

― なるほど。では何年かはそこに住んで、通勤していたんですね。

はい。1LDKではあるのですが、ひと部屋ひと部屋が広く、独り身の私には、充分なマンションでした。通勤も楽になりましたし、本当によいマンションでしたね。

― そうでしたか。それほど気に入っていたマンションを売りに出したのは、何か環境の変化などがあったのですか?職場がまた移転したとか、ご結婚なさったとか。

はい。2010年に、友人と一緒に起業をしました。つまりは転職をした訳ですが、端的に言うと、その事業がなかなか軌道に乗らなかったのが、直接の原因です。

― どういった事業ですか?

今もやっているのですが、あるITの製品を、主に法人に販売する事業です。一緒に起業した友人はエンジニアでしたので、商品開発を友人の方に任せて、私の方が会社の責任者の立場になり、企画、マーケティング、営業、財務、経理、そして経営を、一手に行っていました。

― なるほど。一から起業して、その事業を軌道に乗せるというのは、やはり簡単ではありませんでしたか。

ベンチャー企業ですので、最初はやはり、会社のブランドや信用力が低いのが、痛かったですね。それがどの位ネックになるかについて、見通しが甘かったというか…。技術は確実にありますし、大手が作る類似の製品よりも優れたものであることは間違いないのですが、商談の最後で、結局のところ大手さんと契約されてしまう、というケースばかりでした。

― その状況が続くようですと、会社の資金繰りが厳しくなって行きますよね…

その通りです。会社を存続するためにいろいろ借り入れをしたのですが、当然返済をしなくてはなりません。そのために自分のお金を持ち出していましたので、毎月の住宅ローンの支払いができない、ということが出てきました。

― 申し上げにくいことですが、住宅ローンを滞納するようになってきたと…。

そうです。

― 何ヶ月分くらい、滞納なさっていたのでしょうか?

結果的に言うと、5ヶ月分です。

― 5ヶ月ですか。

これには事情がありまして、支払いが滞り出した時に、住宅ローン返済先の金融機関から、「3ヶ月滞納すると担当の部署が債権管理部門に移り、そうすると一定の時期が来ると、事務的に物件が競売(けいばい)になってしまう」と教えられました。それと同時に、金融機関の担当者さんが気を利かせてくれまして、「マンションの修繕積立費としてそれまで支払っていた分を、一時的に2ヶ月分まで、住宅ローンに割り当てる」ということをしてくれたのです。但し、ずっとそのままな訳にはいかないので、「半年以内に、修繕積立費から立て替えている2ヶ月分を戻す」という条件でした。
結局半年ではなく、1年まで待ってくれたのですが、それでもどうしても戻すことができず、ある時にその2ヶ月分が「住宅ローンの滞納」としてどんと上乗せされてしまいまして、一気に5ヶ月分の滞納になってしまったのです。

― そういう経緯だったのですね… そうすると、金融機関の担当部署も、債権管理部門に移ったのですね。

そうです。

― そこから、どうなりましたでしょうか?

「滞納が6ヶ月分になったら、すぐに競売になる」ということの、連絡が来ました。また、既に滞納している5ヶ月分についても最終的な返済期日が示され、「それまでにまとめて返済できなければ、やはり競売になる」ということでした。

― かなりピンチな状況になったのですね。 その時に考えたことや、心境などをお聴かせいただいてもよいですか?

今だから振り返れますが、そういう状況になると、もう全てがどうでもよくなるというか、頭が麻痺してしまうんですよね。半分はヤケとでも言いましょうか。「もう、マンションを取られたら取られたで、いいや」というのが正直な心境でした。

不動産売却プロとの出会い

― けれど、結局のところ、競売にはならなかったのですね。

はい。「不動産の売却をお手伝いします」というチラシが、時々ポストに入ってくることを、会社からの帰り道にふと思い出したのです。
それで、「ひょっとすると、このまま競売というものにかけられるよりは、そういうところに相談した方が、少しはマシになるのかな?」と考え、それで帰宅してすぐ、インターネットで「マンション 売る」などの言葉で、検索をしてみたのです。

― それから、どうしましたか?

そのような言葉で検索したところ、「マンションの査定をしてくれる会社、何社かに一括で査定を頼める」というサイトが出てきました。それで、「少しでも高く売れるなら、いいな」と思って、そこに情報を入力し、査定を依頼しました。

― そこから、どうなりましたでしょうか?

翌日に、4社から電話がかかってきました。そのうちの2社は、いわゆる大きな会社の系列のようでした。
不動産売却プロさん以外の3社は、「物件を見せてください」「お会いしましょう」という連絡を、何度か電話でもらったのですが、私も忙しくしているもので、予定の調整がなかなかうまく行かなかったのです。怒られてしまうかもしれませんが、正直なところを言いますと、その時は「予定が合わなければ、別にそれでいいや」と思っていました。深い考えがあって、査定依頼をした訳ではなかったので。とにかく事業の方を軌道に乗せることで、頭も時間もいっぱいいっぱいでしたので。

― なるほど。

ところが、不動産売却プロさんだけ、不動産を売ろうとしている人向けの、本や資料を送ってきてくれました。それは斜め読みした程度だったのですが、それで初めて、「ああ、マンションを売るって、こういう仕組みなんだな」という、大まかなことがわかりました。
電話やメールで親切な連絡もいただきましたので、それで「ここは、話をしてみようかな」と思って、来てもらったのです。

― それからは、どう進みましたか?

コンサルタントの沖村さんが見えて、査定をしてもらいました。

― マンションにはまだ、住んでいたのですよね? それとも、もうどこかに引っ越した後での査定だったのでしょうか?

住んでいた状態です。生活しているそのままの状態で、少し物を片付けて掃除したくらいで、見てもらいました。

― 会ってみて、コンサルタントの印象は、いかがでしたか?

不動産の会社の方というと、「やり手の営業マン」のような人を想像していたのですが、お会いしてみたら真逆でしたね。すごく優しく穏やかに話してくださって、こちらが疑問に思っていたことを質問しても、わかり易く説明してくださったので、「この人なら、大丈夫そうなのかな」と…。

とにかくこちらは知識もないし、何より割ける時間も少なかったので、そのことを正直に伝えたら「それで何も問題ないです。必要なことはこちらでやりますよ」と言ってくださり、その一言でとてもほっとしたのを覚えています。

競売にしないために奮闘

― 査定価格は、どの位の価格と言われましたか?

その前に、現在の住宅ローンの残債や支払い状況などを、詳しく聴かれました。住宅ローンが滞納状態であることなども、全部その時にお話しました。
そうしましたところ、「競売にしないために、住宅ローンの支払いをいつまで待ってもらえるのかなどを、金融機関に確認することが先ですね」と言われました。

(沖村)お話をうかがったところ、かなり切羽詰った状況であることがわかりましたので、「物件をいつまでにお金に換えなければならないか」のリミットをはっきりさせることが先決だと判断しました。それを過ぎてしまったら競売になり、何も手を打てなくなってしまいますので
ですので、まずそのリミットをはっきりさせ、リミットまでに売れそうな価格で売り出す、という順序で物事を進めることが必要だったんです。

― それからは、どう進みましたか?

次の週末に不動産売却プロさんのオフィスに伺い、媒介契約(不動産売買の代理人となる契約)を結びました。その後は、基本的にはおまかせでした。

― 沖村さん、その後はどのように進めましたか?

(沖村)媒介契約を結び、S様の代理人として動ける立場になれましたので、すぐに住宅ローンの金融機関さんに伺い、住宅ローン支払いリミットの交渉をしました。
そうしたところ、その日からほぼ2ヶ月後を、リミットとして提示されました。これはかなりタイトなスケジュールでした。なぜかというと、たとえ買い手が見つかって売買契約をしても、購入代金がすぐに入金される訳ではありません。こちらは、金融機関に入金をしないとならない訳ですから、そこから逆算すると、1ヶ月以内で買い手を見つけて、売買契約を結ばないといけないのです。

不動産売却博士から一言

このケースでは競売になることを避けるために、「任意売却」を行ったのじゃ。任意売却では債権者と交渉をして、債務を減額してもらったり、支払い期限を延ばしてもらったりするのじゃ。文中には出てこないが、このケースでは、債務の減額の交渉なども、不動産売却プロで行ったのじゃ。交渉をするかしないかは、たいへん重要な部分で、競売になったら債務は絶対に満額返済になるが、交渉をすることによって、減らせる可能性が出てくるのじゃ。

― 本当に、「間に合うか否か」というタイミングだったのですね…。

(沖村)正直、その通りです。
また、査定額を決めるための情報として、S様が抱えていらっしゃる債務を、すべて把握するために動きました。というのは、住宅ローンなどの残債がありますので、それらの債務よりも売却価格が下回ってしまうと、S様は差額の持ち出しをしないといけなくなってしまいます。

すべてのケースでうまく、売却価格が残債を上回れるとは限らないのですが、この状況を整理して、よい形で再スタートを切っていただくためには、できる限り高値で売却させていただいて、残債と相殺し、できれば多少のプラスにもすることが必要になります。

一方、相場とかけ離れた高値で売出しを行っても、多くの物件を比較して検討している買い手には選んでもらえなくなってしまいますので、それらをすべて考慮した上で、査定価格=売出価格をいくらにするかを検討しました。

不動産売却博士から一言

このようなケースでは、「残債がいくら残っているかなどを、売主様が把握していない」ということも多いのじゃ。残債以外にも、「自分がどのような状況にあるのか」や、「いま何をしなければいけないか」も、一般の方ではわからないことがほとんどなので、それらを明らかにし、それを処理するために何をしなければいけないかを考えて、一緒に動くのが、プロの仕事なのじゃ。

― なるほど。経験も必要になってくる部分ですね。では、それらをすべて考慮してつけた査定価格は、いくらにしたのでしょうか?

(沖村)3,800万円にしました。

― S様はそれを聞いて、どう思われましたか?

「それで売れたなら、いいな」と思いました。というのは、新築での購入から約8年住んで、100万円しか下がっていない金額だったからです。また、沖村さんの方で私が抱えている債務をすべて明らかにしていただき、その価格で売れたなら、残債と相殺できるということを教えてくださいました。
反面、「本当にその価格で売れるのかな?」ということも思いましたが、近隣で売出し中の他の物件の価格や、過去の成約価格などの資料を示してくださって、「大丈夫だろう」ということを説明してくださいました。

不動産売却博士から一言

このケースでは、時間さえ余裕があったなら本当は4,000万円での売却も、可能だったと思われるのじゃ。
その理由は2つあり、1つ目は、交通の便がよい場所であること。部屋の間取りやスタイルは、建物の設計次第でどうにでもできるのじゃが、「場所」というのは限られており、これだけ利便性の高い場所というのは、それだけで「欲しい」と思う人が多くなるからじゃ。
2つ目は、部屋の内装や設備がほとんど傷んでおらず、特に水回りが綺麗なままだったからじゃ。

― ではその価格で、売り出しを始めたのですね。広告宣伝は、どのようにしましたでしょうか?

(沖村)ひと通りのことは、すぐにやりました。インターネットでは、HOME'S、suumo、athome、Yahoo!不動産、イエステーション、不動産ジャパンへの掲載。通常の広告では、新聞折込チラシ。そして、レインズへの物件登録を通じての、買い手を探してくれる他の不動産店への情報公開。

不動産売却博士から一言

あまり目立たないのじゃが、この中では「他の不動産店(客付け業者)への情報公開」が一番重要なのじゃ。両手取引を狙って他の不動産店への情報公開をしないでいると、他の不動産店の協力が得られなくなって、結果的に買い手が見つかりにくくなってしまうからじゃ。
※両手取引の弊害については、こちらをご覧ください。

査定価格のままで売却成功!

― なるほど。それで、問合せや見学(内見)の希望は、たくさん来ましたでしょうか?

(沖村)売出し始めてから約2週間で、問合せは40件ほど来ました。そのうち、内見していただいたのは5件ですね。さらにもう2件の内見予定があったのですが、その前に5件目の方に買付証明書(※)を書いていただきましたので、お断りしました。
※「購入申込書」ともいう。買主が、不動産の購入価格、手付金、支払方法などの条件について、承諾したことを示す書面。

― 件数としては、それは多い方なのでしょうか、少ない方なのでしょうか?

(沖村)件数自体は、多くも少なくもないと思います。けれど、あまり買う気がないのに見学だけの人に来られてもよくありませんので。目的は、こちらの希望金額で、こちらが求めている時期までに購入してくださる人を、探すことですから。

― 確かにそうですね。内見も、S様がまだ住んでいる状態で、行ったのでしょうか?

住んでいる状態です。住んでいる状態でも、少しでもよい部屋に見えるように、沖村さんや、不動産売却プロの社員の方が、内見前に片付けと掃除をしに来てくださいました。

不動産売却博士から一言

内見開始前に物件を退去していることが理想ではあるが、このケースのように任意売却の場合や、住み替えの場合では、それができないこともよくあるのじゃ。その場合は、居住中の状態でも内見者によい印象を与えられるよう、不動産場売却プロでは手を尽くすのじゃ。

― 内見の立会いは、すべて沖村さんがされたのですか?

(沖村)5件のうち1件だけは、S様自らが立ち会っていただき、契約してくださった方を含めた残りの4件はすべて、私が立ち会いましたね。
売主様がいらっしゃると、内見する方も遠慮してしまって見たいところを見られないことが多いので、このように居住中で売出す場合には、基本的に私が立ち会って、売主様にはその間、どこか外に居ていただくことが多いです。

― 内見者5件、それぞれの様子をすべてうかがいたいところではありますが、あまり長くなってもいけませんので、購入した5件目の方は、どうだったでしょう?

(沖村)これは私が立会いましたが、他の不動産店(客付け業者)が連れてきてくれたお客様で、その不動産店の担当の方と、お客様の、2名でいらっしゃいました。お客様は40代の女性で、今よりも職場に近い場所で住まいを探している、ということでした。
少し喘息をお持ちでいらっしゃるということで、マンションの近くを国道が走っていることを気にされていたのですが、わざと窓を全開にしておいて、30分くらいお話させていただきました。それで、なんともないということがわかり、間取りも広く、収納スペースが多くあることを、お気に召した様子でした。
結果的にお客様が、「ここにしようと思います」とおっしゃいましたので、その場で買付証明書を書いていただきました。

― まだ売買は正式には成立していませんが、それでほぼ、買い手は確定した訳ですね。購入金額は、売出価格と同じだったのでしょうか?

(沖村)微調整はしましたが、ほぼ、売出価格のままです。

― この金額で売れて、S様はどうお感じになりましたか?

正直、とても助かりましたね。売却価格から、残債、仲介手数料、諸費用、部屋のクリーニング費用などの必要費用を差し引いても、約100万円が手元に残ったのです。これで、引越しと、次に住む賃貸物件を借りる資金が、捻出できましたので。

― その後は、どのように進みましたか?

私と沖村さんで、客付け業者さんの店舗に行き、売買契約を結びました。

(沖村)私の方は、とにかく住宅ローンの金融機関さんへの入金が間に合うように、動きました。

不動産売却博士から一言

売買契約を結んでも、決済(購入代金が入金されること)までは、通常3週間程度かかるのじゃ。なので、その手続きが確実に進み、期日までに金融機関への支払いが間に合うよう、毎日あちこちを確認したのじゃ。

― では、競売は免れて、S様も再スタートを切れるだけの余裕を残しての売却に、成功した訳ですね。

はい、おかげさまで。

― 後は、S様が次に住む賃貸物件を探して、そこにお引越しをし、買主様に物件の引渡しをするだけですね。

はい。しかし、売買契約を結んでから引渡しまでが2週間弱しかなく、次に住む所を探すのが予想外にたいへんでした。そちらも、沖村さんの方で手を尽くして探してくださったので、ぎりぎりで間に合いました。

(沖村)あまり人が動く時期ではなかったので、選べる部屋が少なかったのですが、間に合ってよかったです。

不動産売却博士から一言

このように住んでいる物件を売却し、次に住むところを同時に探す場合(住み替え)は、その両方が、タイミングを合わせて進むことが必要なのじゃ。不動産売却プロでは、その点もしっかりサポートしているのじゃ。

― 引越し屋さんの手配などは、どうしましたか?

それも、沖村さんの方でやってくださいました。おんぶにだっこで、私がやったことと言えば、部屋を少し片付けて、掃除したくらいですね。

― 賃貸を借りる費用や引越しの費用も、売却価格の中で収まったのですね?

はい。それもまかなうことができました。

同じ部屋が、300万円違った!

― S様のマンション売却の一連の流れはこれでひと通りと思うのですが、後日談のようなものはありますか?

実は、私が不動産売却プロさんに売却してもらった少し後に、自分の部屋より一つ下の階の、真下の部屋も売却されたことを、後で知りました。それは真下の部屋ですので、私の部屋と同じタイプなのですが、そこの売却価格は3,650万円だったそうで、私の部屋より150万円低い売却価格になります。しかもそこは、内装をリノベーション(※)して販売に出す、というやり方をしたそうで、そのリノベーションにかけた費用が、150万円だそうです。するとトータルで、300万円違ったことになります。
※内装をほぼすべて取り替え、違うデザインの内装にリフォームすること

― 300万円の差! それなりの車が買えてしまう差ですね。

そうです。自分の部屋は3,800万円で売却できて、充分満足していたのですが、その話を聞いて、「不動産売却プロさんは、高く売れるためのノウハウを持っていて、実際その通りにしてくれたんだな」ということを、実感しました。

不動産売却博士から一言

この価格での売却に成功できた理由はいろいろあるが、やはり査定価格=売出価格を、きちんと相場に合ったものにしていたのが、一番大きいと言えるのじゃ。

― S様はその後、どうお過ごしになっているのでしょうか?

おかげさまでその後、事業の方が、軌道に乗り出しているのです。

― そうなんですね。

住宅ローンが綺麗に消えてなくなり、新居の賃貸の家賃も、住宅ローンを払っていた時の半分以下になりました。そのおかげで、その後のお金の回り方が、劇的に改善しました。
それで、落ち着いて事業の方に取り組むことができるようになったというのが大きいと思うのですが、当社の製品を採用してくれる法人様が徐々に増え、昨年には、国立の大学病院様で採用していただきました。

― その後も順調ですか。

はい。その後もお話をいただくことが増え、おかげさまで現在は、忙しくさせていただいています。

― それはよかったです。

本当に、売却を依頼してよかったです。流されるままに競売になっていたら、一体どうなっていたか。
債権者との交渉もしてくださって、本当に助かりました。

不動産売却博士から一言

実際に競売になった訳ではないので正確なところはわからないが、競売になると、すべての物事が債権者の都合で動き、そして債権者は自分の債権を回収することしか考えないので、相当損をしていたかもしれないのじゃ。
こういった任意売却のケースでは、必ずしも良い形で終われるとは限らないのじゃが、S様が流されるまま競売にするのではなく、売却を依頼し、その後できることをやったのが、運を呼び込んだとも言えるのじゃ。

― 今回、不動産売却プロに売却を依頼なさって、よかった点を挙げてみていただけますか?

まず、住宅ローンの残債がなくなり、再スタートをできるだけの資金も残る金額で、売却してくださった、というのは、もちろん良かったです。
また、こちらは不動産の売買は素人ですので、何から手をつけたらよいかさえわからなかったのです。私の場合は、競売になる瀬戸際という、複雑な事情でもありましたし。そういった時に、必要なことはすべて教えてくださって、私が動けない部分は動いてくださったのが、本当に助かりました。私は時間も割けなかったので、代わりにいろいろ動いてもくださり、おかげで事業の手を止めずに続けられたことも、今の、上り調子にできた理由の、一つになっていると思います。

不動産売却博士から一言

不動産を買う時はまっさらな状態であるのがほとんどなのじゃが、手放す時には、いろいろ事情ができていることが多いのじゃ。それをうまく処理するためには、誰かが手伝って上げることが必要なのじゃ。ところが不動産店によっては、売買に直接関係する仕事はしても、債権者との交渉など、売買に直接関係しない仕事は、しないことも多いのじゃ。

― 最後に、不動産の売却を考えていたり、S様と同じような状況にある方に、メッセージがありましたら、お願いします。

不動産の売買というものは、日常、あまり接する機会がないことですので、多くの方が、「何からすればよいかもわからない」ということがあると思います。そういう時には一人で悩んでいても時間が過ぎて行くだけですので、不動産売却プロさんのような、信頼できる不動産店さんに、早めに相談なさるのがよいと思います。

私の場合は期限ギリギリになってから動きましたが、早めに動けば動くほど、きっと良いことがあります!

― ありがとうございました。

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