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      2017/06/12

ずっと懸案だった不動産を、売却することに

― 売却なさった物件は、どこにある物件だったのでしょうか?

大崎です。駅から、徒歩10分くらいです。

― 一戸建てですか? それともマンションでしょうか?

それがちょっと特殊な建物でして…。長屋のようになっている建物なんです。その一部を所有していて、その部分を売却する、という形です。

― そうすると、長屋の一部を切り離す形になるのですね?

そうです。

― 全部で何世帯ある長屋だったのですか?

うちとお隣で、2世帯ですね。

― 素人考えでは、長屋を切り離すというと、建物の構造や耐震性などに、問題は出ないのかなと、ちょっと心配になりますね。

それが、長屋のような見た目だけれども基礎は独立しているという、本当に特殊な建物だったのです。それについてはエピソードがありますので、ちょっと後で、詳しくお話できればと思います。

― わかりました。一旦置いておきましょう。 そうすると築年数も、かなり経っていたのでしょうか?

そうです。建てられたのはたぶん、昭和20年代だと思います。
住んでいたのは私の両親と兄でして、父がそこで、町工場を営んでいたのです。父の年齢のこともあって、工場を閉めることにしたのが、きっかけの一つです。

また、私は結婚して今は港区に住んでいるのですが、独身時代に中古で購入して所有しているマンションが五反田にありまして、そこは結婚後、自分は住まなくなったので、人に貸していたのです。

そこの入居者さんが退去することになりまして、それなら両親は、そこに引っ越せばいいだろうと。

そういった事情で、「大崎のこの古い長屋をなんとかしなくては」と以前から思っていたのが、きっかけが色々重なり、売却に向けて動き始めました。

― それが、いつ頃の話ですか?

2012年の夏です。

イエステーションの「バインダー」が欲しい!

― 売却を依頼する不動産店は、どのように探しましたか?

「家 売りたい」などの言葉で検索したら、不動産店数社に、まとめて査定を頼めるサイトが出てきました。そこで依頼をしました。

ただ、ああいったサイトって不動産店さんがあまりにたくさん出てきて、選べないんですよね。

ここで話が数年前に戻ってしまうのですが、五反田の自分のマンションを人に貸す時に、イエステーションの高田馬場店さんにお願いして、入居者さんを見つけてもらった、ということがあったんです。

その時の高田馬場のお店が親切で丁寧だったこともさることながら、「マンションを人に貸すにはどうすればよいか」といった知識がわかる、バインダーに収められた資料を提供してくれまして。それがとってもわかりやすくて…

不動産の知識が全くなかった私でも、それのおかげで、不動産を人に貸すために必要な知識を得ることができたのです。

不動産売却博士から一言

不動産売却プロも加盟しているフランチャイズの「イエステーション」では、

  • 不動産の売却を考えている人
  • 不動産の購入を考えている人
  • 所有している不動産を賃貸に出すことを考えている人

など、それぞれの方向けに、基本的な知識を記載したガイドブックを提供しているのじゃ。「バインダー」とは、このガイドブックのことなのじゃ。

※ガイドブックはこちらよりご請求ください。

それで今回、売却しようとしている長屋の査定をしてくれる不動産店を選ぶ際にも、まずイエステーションのお店を探して、「この不動産売却プロは、戸越公園のイエステーションのお店が運営してるんだな」ということがわかったので、依頼しました。

その他には、よく名前を聞く大手が2社と、小さなお店が2社で、合計5社を選んで依頼しました。

― なるほど。そこからどうなりましたか?

不動産売却プロさんに、大崎の現地に来てもらいました。とにかく「バインダー」が欲しかったので。(笑)

それで、「あくまで仮の数字になりますが」という前提で査定額を出してもらいつつ、念願のバインダーをいただきました。やっぱり予想に違わずわかりやすくて、今回は不動産の売却の仕組みや流れについて、それで理解することができました。

― お一人で会われたのですか?

その時だけ、母にも同席してもらいました。
母は不動産屋さんに怖いイメージを持っていて、腰が引けていたのですが、いざ会って見ると、よい意味で裏切られたというか…
想像していたような「不動産屋さん」とはまったく違って、丁寧に、とても真摯に説明してくださったので、お帰りになった後に母は「良い人そうだから、もうあそこに頼んでしまっていいんじゃないの?」と言い出しました。

ただ、最終的に少しでも高く売ってもらえることが大事なので、その時は私の方が「いやいや、数社から話を聞くまでは、すぐ決めちゃダメ!」と母を止めました。(笑)

(沖村)そんなことがあったのですね。(笑) けれど、早い段階でお会いできてよかったです。

― そこからはどうなりましたか?

他は3社とお会いしまして、お会いしたのは合計で4社さんです。

― 各社の査定額はどうでしたか?

最初にいただいた金額は正直なところ、どこもどっこいどっこいでした。

ただそれはいずれも、ほとんど机上で出したものなのもわかっていましたので。それで、きちんと物件を調査した上で、もう一度金額を出してもらうことにしました。

また、一般の人ではなく「業者さん」に買ってもらうのがよいだろうということも、各社さんとも同じ意見だったんです。ですので、次の面談では各社さんとも、「業者さんでいくらで買っていただけるか」で、金額を出してもらうことにしました。

― 「業者さん」というのはなんですか?

(沖村)いわゆる「建売(たてうり)屋さん」ですね。土地を仕入れて、そこに自分の物件を建てて販売するところです。

― なるほど。各不動産店さんで、その業者さんのネットワークも持っている訳ですね?

(沖村)そうです

不動産売却博士から一言

このように既存の建物(古屋)に価値がない場合、売主様が自分で解体してから売却する場合と、古屋があるまま売却する場合があり、それはケースバイケースなのじゃ。
このケースでは、古屋があるまま売却することにしたのじゃ。

― 各不動産店で建売業者さんを当たって、「この土地をいくらで買うか」という結果を、それぞれ持ってくる話になった訳ですね。結果はどうでしたか?

不動産売却プロさんが、ダントツの金額を持ってきてくれたのです。
相場を踏まえた上で、「3,000万円は超えてほしい」というのがこちらの希望だったのですが、なんと、3,200万円ということで…

他社は、一番高いところでも3,000万円を少し超えるくらいでしたので、本当にダントツでした。

― すごいですね。不動産売却プロでは、どうしてそんな金額を出せたのですか?

(沖村)当社のネットワークで、品川区を専門にやっている建売業者さんがありまして。そちらの方で、この金額で買っても大丈夫と判断してくださいました。

― ネットワークの勝利ですね。「不動産仲介」な訳ですから、やはりそういったネットワークも、大事なのですね。

(沖村)そうですね。

― それで、売却の仲介を依頼するところは、不動産売却プロに決めた訳ですね。

そうですね。あまりに良い条件でしたので逆に不安だったりもしたのですが(笑)、その建売業者さんをネットで調べたら、ちゃんとある会社だったので、「ああ、大丈夫だな」と。(笑)

また、不動産売却プロさんでは、社長の沖村さんが直接ご担当になっていましたので、それもよかったです。とにかく、長屋の一部分という、複雑な物件の売却をしているので、大手さんに頼んで、途中で担当が代わられたりすると、それまでの経緯や事情を、相手方でわからなくなったりするのが嫌だったので。

― 他社さんの対応などは、どうでしたか?

他社さんも頑張っていただいて、真摯に対応してくれました。特に嫌な思いなどをすることは、なかったですね。
…あ、でも、1社だけ、電話だけで終わって、会わなかった会社さんが、良くなかったですね。電話で「その場所の土地でしたら、坪400万円は行きますよ~」というような、いかにも適当な感じで。

見もしないで高い金額を言われても、それで実際に売れなければ意味がない訳ですから。そういうところは信用できないなと思って、お断りしました。そこは案の定、その後しつこく電話してきましたけれど。

後はスムーズに行くはずが…

― では、売却仲介は不動産売却プロに決めて、買い手も建売業者さんで決まっている訳ですから、後は取引をスムーズに終えるだけですね?

それが、そうならなくて…(苦笑)

― 何が起こりましたか?

(沖村)建売業者さんですので、当然、現在の家は取り壊して、一旦更地にすることになります。
長屋ですので、お隣から「切り離し合意書」というのをもらう必要があるのです。それをお隣からもらうことが、建売業者さんで買ってもらうための条件でした。

― その合意書が、お隣からもらえなかったとか…

その通りなんです。最初「今度ここを売ることになりましたので」というご挨拶に行った時には、「お互い様ですから」という感じだったのですが、いざ、その合意書を持って行ったら、態度が一変して…

― 何が理由で、合意書をくれなかったのでしょう?

(沖村)合意書に書かれた文言について、都度NGが出る感じでしたね。長屋ですから、切り離しをしたら耐震強度などに影響が出る可能性もあります。そこのところも責任持って対処しますということは合意書でうたっていたのですが、それでもご納得できないと。

それだけでなく一言一句に、都度、直しをいただく感じでした。

― 言われては直して持って行き、言われてはまた直して持って行き、の繰り返しになったのですね?

(沖村)その通りです。

― そうすると、どんどん日にちばかりが経って行きますね…

(沖村)2ヶ月以上、そんな状態が続きました。
建売業者さんで買っていただく条件が、「年内に合意書をもらうこと」だったのですが、最終的には、ついにそれを過ぎてしまいました。

― ええっ! そうすると、どうなるのでしょうか…

(沖村)建売業者さんとのお話は、白紙になってしまいました。

― それはたいへんですね…

もう、泣きそうでした。また一からやり直しになるのかなと…

― それで、どうなったのですか?

それが、建売業者さんに買っていただくのがダメになってしまったので、不動産売却プロさんで、同じ条件で買取りをしてくださる、と言ってくださったのです。
もう、神様かと思いました!

(沖村)当社としても、ここまで一緒にお話をさせていただいた責任がありますので… それに、条件が良い土地でしたので、この条件で買取らせていただいても、大丈夫だろうという読みがありました。また、お隣のことも、なんとかなるだろうと。

もう本当に、神様です!(笑)

― では、最初は「不動産売却プロが仲介、建売業者さんが買主」だったのが、「不動産売却プロが買主」になった訳ですね。

(沖村)そうです。金額は当初のお話通り3,200万円で、年が明けてすぐに売買契約をさせていただきました。

不動産売却博士から一言

不動産店によっては、売買に直接関係しない仕事はしないことも多いので、このケースでは「切り離し合意書をもらうのは売主様の責任。それを果たせなかったのだから、媒介契約解除」とされてしまうことも、あり得たのじゃ。

なんとか、最終的な買主に売却できた

― 最終的に不動産売却プロが買取りをしたことで、N様としての売却は完了した訳ですが、気になりますので、買取ったN様の土地の、その後を教えていただいてよいでしょうか? 買取った時点で、元の長屋の建物はまだそのまま残っていたのですよね?

(沖村)はい。とにかく建物に価値はなく、更地にする必要がありますので、お隣から切り離し合意書をもらう必要があることは、変わりませんでした。そのため、今度は当社が所有者の立場で、お隣と交渉しました。

― 「スムーズに終わる」という訳には、やっぱり行かなかったのですよね?

(沖村)はい。やっぱり色々と言われましたが、「切り離した断面の部分に関しては、耐震強度が確保できるように補強します」という文言を入れて、合意書をいただきました。

― ついに切り離し合意書がもらえた訳ですね。その後はどうでしたか?

(沖村)長屋のN様の部分を解体したら、N様の部分の壁と、お隣の壁との間には空洞があり、実際はそれぞれが独立して建っていたのです。

「距離が近い一軒家同士が、つながれているだけ」でした。(笑)

― 本当に変わった建物だったのですね。でもそれですと、N様の部分を取り壊しても、お隣の建物の強度には何も影響がない訳ですよね?

(沖村)その通りです。けれど「補強しろ、補強しろ」とおっしゃられたので。切り離しによって耐震強度が落ちたのなら、その分の補強はさせていただくのですが、強度が変わっていないものをさらに強くする、ということは、できないんですね。
ですので、耐震診断士の先生をお連れして、強度を数値で説明してもらうなどしてもらいました。

その他にも細かな要求を色々いただきましたが、できる範囲では、都度対応させていただきました。

― なるほど。それで最終的には、更地にした土地を、またどちらかへ売却なさった訳ですね。

(沖村)はい。当社のネットワークで買い手を探し、結局また、建売業者さんに売却しました。当初の業者さんとは、また別のところですが。

― では最終的にはそこに建売住宅が建てられて、販売された訳ですね。

(沖村)そうです。

メールや電話で査定額を聞くだけでは、何も始まらない!

― N様。今回の売却を通じて、感じたことやわかったことなどをお聴かせいただいてもよいですか?

そうですねぇ。いろいろ情報を探して、インターネットの口コミなどを見ていて思ったのですが、「ネットで情報が取れ過ぎる」のも問題だと思うんですよね。

― と、言いますと?

ネットで書かれているのは、これだけ長期間に渡る複雑な話の、ほんの一部分に過ぎません。他の人が書いたそんな内容を、さらに自分に都合のよい部分だけ切り取って解釈してしまうのも、よくないかなと思うんです。
ネットに書き込みしている人は所詮責任なく、思ったことをそのまま書いているだけですから。それを、100%そのまま、真に受けるのはどうかと思いますね。

― なるほど。ネットだけ見ていて、「頭でっかち」になってはいけないと…

そうですそうです。不動産店さんの肩を持つ訳ではないのですが、やっぱり不動産店さんと会って、お話して得られることって、たくさんあるんですよ。

だから、最初から無理に1社に絞らなくてもよいですから、まず数社さんとお話を進めてみて、そうすると色々起きてきますので、その中で一番信頼できて、一番高値でも売却してくれそうな不動産店さんを選んで、最終的にはそこにお任せするのがよいんじゃないかと思うんです。

こんなこと、言っちゃっていいのかな?(笑)

(沖村)どうぞどうぞ。当社としても、まさにそうしていただいて、最終的に選んでいただければよいと、思っていますので。

私たちのケースみたいに、取引の中で想定外のことが起きてくることもありますから、そういう時に「ぶっちゃけトーク」ができるような不動産店さんに、お願いすることも大切だと思います。
ずっと駆け引きをしているような関係の、ビジネスライクな不動産店さんですと、何か想定外のことが起きた時に、頼れるところがなくなってしまいますから。

― 確かにそうですね。

それと、やっぱり自分である程度勉強しておくことも大事ですね。「不動産の売却って、どういう仕組みか?」とか。「どういう流れで進むのか?」とか。それと、その地域の相場も。

相場も知らないで、ただ「もっと高くもっと高く」と言っても、それは妄想になってしまいますから。「落としどころ」をわかっていないと、お互い不幸になってしまうと思います。

― なるほど。とてもよいお話です。
不動産売却プロに売却を頼んで良かった点を、3つ挙げていただいてもよいでしょうか?

3つですか。(笑) う~ん。まず、「バインダー」!
しつこいですが、本当に役に立ちますので、これは不動産売却プロさんに言って、早くもらっておいた方がいいと思います。

2つ目は、「本音で話してくれたこと」。
「ぶっちゃけトーク」ができる関係になれたこともそうですし、「無理なことは、無理」と最初から言ってくださったので、こちらとしても「それは無理なんだな」ということがわかって、じゃあどうするかを考えられましたから、かえって無駄がないんです。
よいことばかり言うような不動産店さんですと、そういうふうにはできないと思うので。

3つ目は、「見捨てないでくれたこと」です。(笑)
お隣から切り離し合意書をもらうのは、本来は私たちの方の責任でやることでしたので、期限までにもらえなかったら、取引を終了されても仕方ない状況でした。それを、見捨てないでくださったので。

― なるほどなるほど。今回のお取引の満足度をパーセントでいうと、いくつですか?

それはもう、100%です! 最後まで責任持って売却してくれて、しかも希望額以上でしたので。

― ありがとうございます。では最後に、これから不動産の売却を考えている方に、メッセージをお願いできますか?

はい。何かを買う立場でしたら、付けられている値段を見て買うか買わないか自分で決めればいいことですから、簡単と思います。ところが売るとなると、買いたい人が「その値段なら払ってもいい」と思ってくれないと意味がない訳ですから、相場を知る努力をすることは、大事だと思います。

また、先ほども言いましたが、今は情報があり過ぎるので、あまりインターネットの画面を見て、頭でっかちになっても、良くないと思います。不動産店さんもお仕事ですから、売却仲介を担当したいと思うのは当たり前のことですので、メールや電話だけで済まそうとすると、どうしても「いいことを並べる」ようになってしまう部分もあると思います。
面倒でも、どんどん不動産店さんに会って、話を聞いて、どういう会社か、どういう人かを見て、判断すること。また、それぞれの不動産店さんが、「その物件について、どう思っているのか」「なぜその査定額を出してきたのか」を、あわせて確認するのがよいと思います。

「嫌だな」と思う不動産店さんはお断りすればよいことですので、怖がることはありませんから、不動産店さんと、どんどん会いましょう!
そうすれば、きっと良い売却ができると思います。

― ありがとうございました。

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